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VARIOS LOTEOS RESPONDEN A UNA NUEVA TENDENCIA RESIDENCIAL EN TRES ARROYOS. INFORME ESPECIAL DE “EL PERIODISTA”

Terreno fértil

Una nueva dinámica urbana, que aleja a Tres Arroyos de la tranquilidad pueblerina de otros tiempos, está llevando a familias de diversas edades -pero sobre todo jóvenes- a pensar en la alternativa de residir en sectores periurbanos con mayor contacto con la naturaleza y características de barrio abierto. Como respuesta a esta tendencia, al menos siete loteos están en pleno desarrollo y ofrecen atractivas condiciones inmobiliarias para la venta. “El Periodista” y un informe especial sobre este fenómeno en pleno crecimiento

Julio 2019
La nueva tendencia urbanística tresarroyense apunta a vivir en la zona periférica, rodeada de verde y con características de barrio abierto

La nueva tendencia urbanística tresarroyense apunta a vivir en la zona periférica, rodeada de verde y con características de barrio abierto

Dos factores contribuyen necesariamente para alentar el fenómeno de los loteos que, con el fin de convertirse en barrios abiertos con características en común pero también atractivos particulares, se están desarrollando en Tres Arroyos y configuran una nueva opción residencial para parejas jóvenes y familias. Por un lado, la dinámica urbana se ha ido modificando en los últimos años, y los cambios principales pasan esencialmente por un tránsito incesante, una creciente bancarización que acerca más gente al microcentro, una mayor concentración comercial en determinados sectores, horarios más extendidos para el trabajo y la atención al público, más cantidad de dependencias oficiales y locales gastronómicos, todas cuestiones que hacen a que lograr una vida más “tranquila” en casa obligue a buscar un lugar más alejado donde residir, mientras que vivir “cerca del centro” ya no constituye un valor en sí mismo. Por otro lado, el mismo crecimiento de la ciudad hace que haya disminuido de forma considerable la disponibilidad de tierras.
A la luz de esta realidad, desarrolladores y operadores inmobiliarios, además de propietarios de parcelas importantes no urbanizadas hasta el momento, han apostado por dar una respuesta a la demanda de lugares para construir viviendas en sectores más periféricos, pero que parecen satisfacer los indicadores de esta tendencia: mucho verde, cursos de agua y paseos cercanos, instalaciones para la práctica deportiva y la posibilidad de compartir un barrio con vecinos que buscan el mismo estilo de vida para sus familias.
Con emprendimientos ya consolidados y otros que se están iniciando, la oferta de loteos es variada y “El Periodista” exploró distintas posibilidades, además de compartir, con el secretario de Obras Públicas y arquitecto Mario Izurieta, un análisis del fenómeno y del rol que la gestión pública ha cumplido en relación con el tema.

Antes y ahora
“Tres Arroyos, como veníamos observando, había tenido un sector muy consolidado, que llamamos ‘de las cuatro avenidas’, que tenía un orden, un criterio urbanístico, coincidente en el desarrollo urbano con esa ciudad que estaba implantada. Después aparece un primer cordón, entre la primera circunvalación y la segunda, en el que toda la parte de catastro y tenencia de tierra fue completamente distinta, y eso trajo como consecuencia una serie de baches urbanos. Podemos incluir el barrio Olimpo, la parte posterior de la Terminal donde hoy está el FONAVI, varios sectores que quedaron con sucesiones vacantes y en un bache jurídico que impidió la división de la tierra como para incorporarse al casco urbano. Pero sí aparecieron loteos por fuera de ese sector; Ruta 3 Sur, Santa Teresita, Benito Machado, fueron barrios que se crearon dejando una franja que quedó sin urbanizar. Esto lo veníamos viendo, y hablábamos en torno a la planificación de la ciudad con el intendente Carlos Sánchez, de la falta de terrenos. De hecho, después de hacer las viviendas de interés social, el Municipio se quedó sin tierras”, describió Mario Izurieta.
En forma coincidente con esta situación, observó el arquitecto, fue creciendo la demanda de la gente interesada en lotes tanto en el área urbanizada como fuera de ella, especialmente los jóvenes. “Ellos tienen una concepción distinta de vida; buscan espacios más verdes, con calles más tranquilas. Y Tres Arroyos ha pasado a ser una ciudad con otra dinámica, distinta de esta búsqueda”, reconoció Izurieta.
La aparición de instrumentos de financiamiento para la construcción, como los créditos ProCreAr, también abrió nuevas posibilidades y había que satisfacer la necesidad de tierras. “Esta gente nueva, que volvía a su ciudad después de concretar sus estudios en otro lugar o bien que había decidido radicarse aquí por razones laborales o comerciales, empezó a buscar lugares donde vivir con esas características. Así, nosotros empezamos con la ampliación del área urbana de Tres Arroyos que había quedado congelada cuando se hizo la ley de uso del suelo, en el año 1978. A partir de ese momento, que no hubiera más loteos comprimió más la situación de la ciudad, y con esta apertura se permitió tomar un nuevo anillo o ensanche que abre otras posibilidades, con terrenos más amplios, reglamentaciones concretas que hacen que uno sepa que va a vivir en un sector exclusivamente residencial, que no va a haber corralones, ni talleres, ni depósitos… Uno compra un terreno y sabe cómo va a ser el lugar donde va a vivir, y eso es algo que culturalmente la gente ya lo está requiriendo”, consideró el titular de Obras Públicas municipal. “No se trata de unos locos que se largaron a vender terrenos en las afueras sino una respuesta concreta a una tendencia que se ha instalado”, completó.

Lo que hay que proveer
En cuanto a los aspectos normativos que le dan marco a esta realidad, Izurieta advirtió que “las reglamentaciones de Provincia, a las que los municipios hemos ido adhiriendo, son muy concretas en cuanto a que la apertura de loteos debe venir acompañada de servicios como el agua, entoscado de calles, iluminación, todas cuestiones que el desarrollador debe proveer al comprador como servicios mínimos. También se ha legislado que en aquellos lugares donde no hay cloacas se deben disponer lechos nitrificantes, pero a su vez hay cada vez más sofisticación en cuanto a regulaciones porque la Provincia hace estudios de suelos y encuentra que no todos son aptos para estos métodos, de manera que lo que se busca en definitiva preservar la tierra y los acuíferos, para proteger las napas inferiores”.
Mientras tanto, aclaró el funcionario que cualquiera de estos emprendimientos debe, necesariamente, ser puesto en primera instancia a consideración del Municipio, para luego cubrir todos los aspectos que requieren las autoridades provinciales en torno al uso de la tierra. “Ese es el primer paso. Si estamos de acuerdo con que se lotee determinado sector, se comienza con una serie de trámites que es mucho más detallada hasta que llega a la Provincia, que a su vez es muy estricta en cuestiones que tienen que ver con hidráulica, certificados de no inundabilidad de los lotes, entre otros. Todos los loteos que en este momento se comercializan en Tres Arroyos están conectados a la red, de lo contrario también requerirían la aprobación de la Autoridad del Agua para la captación de agua subterránea. Todo eso está reglamentado y cada vez más controlado, lo que sin duda está perfecto”, consideró Izurieta.
Según puntualizó además, “en estas condiciones están los loteos San Agustín, Florentino y Altos de Cabañas, con los trámites hechos y los servicios, y en cuanto a las cloacas, si bien no son obligatorias en esta instancia, algunos están intentando ver si pueden hacerlas como un valor agregado para sus potenciales clientes. San Agustín ya hizo los cordones, Florentino los está haciendo en este momento, tienen iluminación, así que están con los servicios ya planteados”.

Una tendencia que fue instalándose de a poco
“Hoy la gente busca un paisaje concreto y que conozca de antemano cómo va a ser”, advirtió Izurieta, en clara contraposición con lo que demoró, por poner un ejemplo, un proyecto de características similares que se llevó adelante en un Tres Arroyos diferente, en otros tiempos, como el llamado “Country de Zurita”. “Hubo gente que dejó espacios en el casco viejo y se fue al country, que seguramente hoy ya debe estar casi totalmente cubierto, pero ese proceso llevó décadas. Lo que hoy se observa es otra concepción de vida”.
Para Izurieta, en definitiva, este cambio de paradigma residencial en la ciudad es positivo, porque incluso ha favorecido la aparición de sectores que son muy interesantes en el aspecto paisajístico. “Cuando uno empieza a recorrer la circunvalación ve paisajes nuevos en sectores que antes estaban vedados, y es muy lindo; con sus pequeñas e interesantes ondulaciones, Tres Arroyos es muy interesante. Y cuando se regularon todos estos aspectos se incluyó también otro sector muy atractivo que es la Loma de Campano, que quedó incorporada al sector urbano con sus indicadores y tiene un desarrollo y una actividad que se va anexando a la ciudad y constituye además un lugar muy lindo”, concluyó.

HECTOR MUDA DESARROLLA “ALTOS DE CABAÑAS”

“Se está generando un barrio que nos enorgullece”

Ubicado sobre avenida Aníbal Ponce del 701 al 850, el barrio “Altos de Cabañas” ya cuenta con varias viviendas construidas y otras en pleno desarrollo, y constituye un atractivo especial su cercanía con el paseo público que le da el nombre. El contador Héctor Muda comenzó este desarrollo urbanístico como un complemento a su actividad profesional, con tanto éxito que no sólo se está convirtiendo en su ocupación principal sino que también apuesta a un segundo emprendimiento, “Altos de Cabañas 2”, que ya está poniéndose en marcha.
“Empezamos con el primer tramo de una manzana y media con 36 lotes, de los cuales 4 fueron para la Municipalidad, y el resto se han vendido ya en un alto porcentaje. Y es importante hacer una aclaración: el cartel menciona que los lotes tienen cloacas, pero si bien eran una exigencia de la Municipalidad, cuando nosotros y el otro matrimonio con el que compartimos el emprendimiento reunimos el dinero para hacerlas, la Municipalidad nos puso por escrito que no se podían hacer por inconvenientes técnicos. La verdad es que se necesitaría un caño madre que vaya del cruce entre Ponce y Libertad, hasta la avenida Alem. Pero seguramente el crecimiento del barrio y los mismos vecinos lo van a requerir; en ese momento no disponían de los fondos para hacerlo; y no es una crítica, es una realidad”, describió Muda.
Respecto de otros servicios, el alumbrado público ya está en funcionamiento; el agua corriente también está disponible y los residentes ya tienen su conexión, mientras que el gas está a unos 300 metros. “Hay que hacer un caño principal desde unas tres cuadras, según nos han dicho en Camuzzi. Porque si bien cruzando la calle uno se encuentra con vecinos que tienen el servicio, no se puede adicionar todo un barrio a esa conexión, por eso para poder darle gas al barrio habrá que hacer la conexión por un caño madre desde esa que está ubicada a 300 metros, pero también se va a dar en su momento”, puntualizó el contador.
Según contó Muda, hay alrededor de 10 casas, algunas ya terminadas y otras en estado muy avanzado, y unas dos o tres familias ya viviendo en el nuevo barrio. “La idea comenzó en el 2010 pero la pudimos empezar a concretar en el 2015. Hubo que resolver la cuestión de urbanización de la tierra mediante una ley que hasta ese momento en Tres Arroyos no se conocía, así que nosotros somos los primeros en aplicarla”, destacó. Los valores de los lotes son muy accesibles y su ubicación es inmejorable. “Son lotes que están a 15 cuadras de Colón al 600, con agua corriente, alumbrado público, el servicio de wifi de CELTAtv llega hasta esa zona y los títulos son perfectos, y fue clave para la venta el hecho de que nosotros estábamos en condiciones de escriturar de inmediato. Todas las casas construidas están con su escritura. De hecho, cuando se hace la operación de venta, en el boleto se incluye que no se puede construir hasta que no esté escriturado”, completó Muda.
Otro aspecto saliente de este emprendimiento urbanístico está vinculado, señaló Muda, a “que cuando empecé y no tenía mayor idea de cómo ofrecerlo, me di cuenta hablando con la gente, y por las mismas correcciones que me hizo la gente interesada en comprar, de que aún teniendo la oportunidad de vender terrenos para camiones, talleres mecánicos, depósitos de mosquitos, entre otros destinos, no tenía que hacerlo. Por eso el uso de estos lotes es exclusivamente residencial. Y tampoco estamos exigiendo ninguna característica; la gente que compra, y viene con su proyecto de vida a hacer su casa, hará lo mejor que pueda y los hechos lo están demostrando. Se ha generado un ambiente de gente joven, familiar, y uno encuentra en el barrio a empleados de firmas de primera línea de la ciudad, a profesores de educación secundaria, transportistas propietarios, una enfermera con su esposo que trabaja en el campo, profesionales de la informática, mucha gente conocida en Tres Arroyos, y eso nos pone muy contentos porque todos tienen la cultura del trabajo. Incluso han creado un grupo de Whatsapp y se protegen entre ellos”.
En la segunda etapa, Muda ha incluido 43 lotes, que serán puestos a consideración de posibles compradores cuando se finalice la etapa de trámites previos que requieren las futuras escrituras. “Irán desde la vía hasta la avenida Libertad, y en la manzana que está sobre la vía, que es de otro propietario, va a quedar una placita. Y tendrá una calle central llamativamente ancha, con un boulevard de eucaliptus que no quisimos cortar, con el mismo espíritu: sólo para casas de familia”, concluyó.

ALBERTO E IGNACIO PARDO, DE “SAN AGUSTIN”

“Es un desarrollo urbanístico único”

Emplazado en avenida Monteagudo al 800 y con 30 hectáreas que incluyen 322 lotes, el barrio abierto “San Agustín”, que comercializa Pardo Inmobiliaria, es el más importante en cuanto a dimensiones de los que en este momento se desarrollan en el área urbana tresarroyense.
“Ya estamos en el final de todos los trámites y en pocos días estaremos poniendo a disposición de los compradores y los futuros adquirentes la papelería en orden. Ha costado mucho trabajo por la burocracia que hay siempre; aquí entraron a tallar varios organismos que nos demoraron bastante, sobre todo por la parte hidráulica, la más importante, pero ya está todo en orden. Y estamos muy entusiasmados con las ventas, hay muchas consultas y muchos lotes ya vendidos en los que se ha comenzado a construir. Hay varias edificaciones en curso muy lindas, muy importantes”, sostuvo Alberto Pardo.
El perfil del loteo apunta, ya desde sus inicios y tal como se lo difundió para la venta, a la gente joven. Según el emblemático fundador de la inmobiliaria tresarroyense, “el promedio de edad de los compradores va de los 36 a los 38 años, lo que quiere decir que se trata de matrimonios, parejas, que van a construir y el barrio se va a llenar de criaturas. Nos hemos preocupado en presentarlo muy bien; nosotros tenemos experiencia en loteos y remates, pero este es un desarrollo urbanístico único”, aseguró Pardo.
En cuanto a servicios, destacó el desarrollador que “tiene cordón cuneta, calles entoscadas, una forestación hermosa que cumple un factor importante en la presentación de las tierras, luz eléctrica, agua corriente, todo”.
En este momento, Pardo acaba de lanzar, para un grupo de los lotes que componen “San Agustín”, un nuevo plan de ventas que propone una ventajosa financiación. “Son 48 cuotas iguales, mensuales, en dólares sin interés, con un pequeño anticipo. Damos la posesión y acompañamos todos los proyectos, lo que sin duda es una condición de pago muy buena. Pero hay que ir a verlos. Hemos donado una superficie de tierra contra el bajo del arroyo donde estarán las instalaciones del Tres Arroyos Rugby y Hockey Club, así que esa zona va a quedar muy linda y va a tener mucho movimiento”, estimó Alberto Pardo.
Respecto de las características constructivas que el barrio requiere, el empresario advirtió que “hay cuestiones propias del barrio abierto, como la prohibición de hacer corralones, las casas deben estar retiradas 3 metros hacia adentro, buscamos algo prolijo y además las medidas de los lotes son generosos, hay de 12 y de 15 metros de frente. Pero nosotros conversamos primero con el comprador, queremos saber cómo es el proyecto que tiene, porque entendemos que tiene que ser bien dirigido. Aquí nos conocemos todos y somos muy claros en eso: damos la tranquilidad de que se hará edificación moderna y de calidad, sin nada de lujos pero como corresponde”. “Es una tipología similar a la de Médano Verde en Claromecó”, apuntó Ignacio Pardo.
Para una próxima etapa, en tanto, la firma ha adquirido enfrente al actual barrio un nuevo predio de 10 hectáreas también destinadas a loteo. “Ya estamos terminando los trámites y en cuanto esté todo listo comenzaremos a vender los lotes”, anticipó Alberto.
Finalmente, y con su amplia experiencia en el rubro, consideró que “en todo el país están faltando viviendas. Pero lo que más se necesita hoy son créditos liberales para parejas y gente joven que busca tener su techo propio. Nosotros disponemos de condiciones muy buenas para poder comprar, pero si salen los créditos que están anunciando, esto va a ayudar mucho. Hace mucha falta la vivienda, y estos lugares responden también a una tendencia que la gente está buscando”, finalizó.

RAUL ODASSO PROYECTÓ Y VENDE “EL ALBA”

“Estamos sorprendidos por la cantidad de consultas”

Joven operador inmobiliario, Raúl Odasso desarrolló el proyecto del loteo “El Alba”, ubicado frente al Country Zurita y otro de los emprendimientos que responde a una creciente demanda por vivir en mayor contacto con la naturaleza y lejos de la agitada dinámica citadina. “Soy una especie de administrador o encargado de llevar adelante todos los procesos de infraestructura, técnica, venta y administración de este loteo, que es el primero que emprendemos como operadores inmobiliarios. “El Alba” está ubicado sobre avenida Monteagudo, frente al Country Zurita, y comenzamos a trabajar en esta propuesta el año pasado, en el mes de octubre, cuando los propietarios de esa quinta se acercaron a la inmobiliaria, me manifestaron sus intenciones de venderlo y se me ocurrió que era un lugar ideal para desarrollar un loteo”, explicó a “El Periodista”.
Los primeros pasos incluyeron contactar a un agrimensor, Walter Juárez, que llevó a cabo un boceto de lo que sería el futuro desarrollo. “Me pareció muy lindo el diseño, e incluso me asesoró en cómo debería llevarlo a cabo la Municipalidad, entonces con la idea salí a buscar inversores. Di con una persona a la que le interesó el proyecto, confió en nosotros, se compró la tierra y a partir de eso empezamos a trabajar en la faz técnica, el papelerío que implica la subdivisión y apertura de calles, que en unos 60 días va a estar aprobada. Ya tenemos la factibilidad en el aspecto hidráulico, que tramitamos en Necochea, pero necesitamos lo que tiene que ver con los niveles porque el loteo está cerca del arroyo. Una vez que esté todo eso listo, saldremos a comercializar los lotes con la certeza de que la subdivisión será la correcta; la Municipalidad nos exige el agua y la luz, y en este momento estamos trabajando en la forestación”, describió Odasso.
“El Alba” comprende 12 manzanas, con 110 lotes de 20 metros por 30. “La ubicación es excelente, es una de las partes más altas de Tres Arroyos, incluso con sectores de 9 metros más altos que el Country Zurita”, aseguró el operador. Las exigencias en torno al barrio abierto son las mismas del resto de los loteos, como el cerco vivo o alambre olímpico. “Además, el formato de country, por ejemplo, requiere la presencia de instalaciones deportivas, de un club, espacios de uso común y expensas, que este loteo no va a tener”, aseguró.
“Estamos sorprendidos por la cantidad de gente que nos llama y consulta, aun cuando hasta no tener el aspecto técnico aprobado, no hemos podido salir a venderlo fuertemente. Por eso podremos hacerlo y difundirlo bien cuando esté todo en orden. Eso va a ocurrir en unos 60 días”, anticipó.
Los valores previstos para las parcelas van de los 15.000 a los 30.000 dólares, según la ubicación y altura del lote, y se propone una financiación en 48 cuotas en dólares. Los terrenos se entregan con calles entoscadas, forestación, iluminación y agua corriente. “Las dimensiones de los lotes son muy importantes, ya abrimos las calles, las manzanas están delimitadas se ve todo muy lindo”, aseguró el desarrollador.
“Es mucha la gente que nos muestra su interés en vivir en un lugar así, porque si bien está a 3 minutos de la ciudad, no se está viviendo en ella, con todo lo que eso implica en términos de tranquilidad. Es sorprendente y un fenómeno nuevo, porque hay que tener en cuenta que el Country Zurita tiene más de 30 años pero el boom de construir y mudarse allí es de los últimos siete, ocho años. Este proyecto nuestro es a tres o cuatro años; la posesión la tenemos prevista para entregar en 2020, y entendemos que para el 2022 ya habrá varias construcciones y se habrá vendido más del 80%. Este es un proyecto para todo el mundo, los precios son accesibles y dentro de las cuatro avenidas ya no hay tierra. Por ese lado la oferta la cubrimos, e incluso también viene bien para gente que se retira y quiere vivir fuera de la ciudad. Incluso hemos vendido cinco a gente mayor de 50 años”, finalizó.

Otros proyectos en marcha

- Las Lomitas
Este loteo es administrado por Pecon Inmobiliaria y está ubicado en Rivadavia 1950. Se trata de parcelas de 20 metros por 30. Se venden financiadas en anticipo y 48 cuotas.

- Barrio Florentino
Es lindero al Country Zurita y lo comercializa el operador inmobiliario Jorge Alí Ambrosius. Cumple con todos los trámites geodésicos y está en pleno desarrollo urbanístico.

- Villa Italia
Son 22 lotes de 12 y 13 metros de frente ubicados en Reina Margarita, Sáenz Peña, Claromecó y Domingo Vázquez. Administra Pablo Antonini Propiedades.

- La Concordia
Son 138 lotes sobre el km 491 de la ruta 3, con 650 metros cuadrados de superficie. Comercializan Soriano Inmobiliaria y Eduardo Miqueleiz inmobiliaria

Barrio Florentino

Altos de Cabañas

El Alba

San Agustin

Proyecto de un nuevo loteo de Pardo, frente a San Agustín

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